Actualisation de l’évaluation des besoins en logements en Alsace : demande potentielle et besoins en logements sociaux

L’étude a pour objectif d’actualiser la connaissance sur les besoins en logements en Alsace d’ici à 2017 puis 2023. Construite de manière partenariale entre la DREAL commanditaire et les DDTs 67 et 68, en association avec les collectivités délégataires, les agences d’urbanisme et l’AREAL, elle vise à définir des éléments de cadrage sur le sujet dans le but d’aider à construire les politiques locales de l’habitat tout en présentant une vision du territoire régional au niveau national. Dans sa première partie, elle évalue une demande potentielle en logements neufs, qui constitue une partie du besoin total en logements, sur les macros-territoires que sont la région, les départements et les territoires de délégation de compétences. Dans sa seconde partie, elle estime un besoin en accroissement du parc de logements locatifs publics et privés conventionnés, y compris en les déclinant sur les territoires de projet (Zones d’Observation de l’Habitat et ScoTs). Constituant une approche dynamique, en flux, l’estimation de la demande potentielle se fait en cumulant l’évolution du nombre de ménages (issue des projections de l’INSEE et approfondie à partir d’un questionnement des acteurs locaux), la variation du parc de logements vacants et secondaires et le renouvellement du parc. Le nombre de logements à construire afin de satisfaire la demande potentielle en logements s’échelonne donc, au niveau régional, entre 6400 et 9200 logements par an selon les scénarios et les horizons de projection. La réponse à cette demande en termes de construction neuve peut être minorée en remettant des logements vacants sur le marché au sein des territoires les moins tendus. A la suite de ce cadrage que constitue la demande potentielle ont été estimés les besoins en logements sociaux (publics et privés conventionnés) des territoires, sur la base d’un raisonnement en stock qui vise non seulement à accompagner les tendances futures mais également à répondre à un éventuel déficit actuel. Pour ce faire ont été déterminés trois seuils de cadrage: le maintien du taux de logements sociaux ainsi la satisfaction en 5 ans ou 10 ans de la partie de la demande HLM à laquelle seul le parc social est à même de répondre. Les ventes HLM et les sorties de conventionnement dans le parc privé ont été compensées. La demande HLM a fait l’objet d’un travail de rééquilibrage territorial entre secteur urbain, où l’offre HLM pré-existe et périurbain et rural où ce n’est pas le cas. Au final, le besoin s’échelonne de 2200 à 6600 logments par an sur la région, le seuil haut constituant plus un cap qu’un scénario réaliste puisqu’il représente 70% de la demande potentielle. En complément à cette estimation quantitative du besoin a été construit une note composite par territoire permettant de synthétiser les phénomènes de précarité et de fonctionnement des marchés locaux à même de pouvoir alimenter la réflexion sur le niveau adéquat de besoins au sein de l’intervalle déterminé.