Les récentes lois donnent aux documents d’urbanisme les outils leur permettant de limiter leur consommation d’espaces, à travers deux leviers : l’augmentation de la densité des opérations d’aménagements et la mobilisation de foncier compris dans l’espace bâti. Cette mobilisation peut se réaliser par des opérations de densification des parcelles déjà existantes, par du renouvellement urbain, ou par une construction sur les espaces libres, communément nommés « dents creuses ». Dans les documents d’urbanisme, un important travail est réalisé afin de qualifier la mutabilité des espaces. Cependant, en pratique, on s’aperçoit qu’un certain nombre de terrains, idéalement placés et sans contraintes apparentes, ne sont pas construits. En particulier, ces parcelles n’ont pas fait l’objet de transactions récentes : ce sont donc des terrains «dormants », que le propriétaire ne souhaite ni vendre, ni transformer. Ce phénomène est qualifié de « rétention foncière ». Au vu de leurs emplacements et de la qualité de l’aménagement possible sur ces parcelles, leur mobilisation permettrait de limiter l’étalement urbain, tout en permettant aux collectivités de répondre à leurs besoins en termes de construction de logements. Cette étude a donc pour objectif d’étudier le décalage entre la mutabilité théorique (un espace libre est constructible, et sera donc construit), et la mutabilité de projet (en pratique, le terrain ne se construit pas).